El mercado inmobiliario dominicano atraviesa una transformación marcada por una tendencia que genera cada vez más debate: apartamentos con menos metros cuadrados, menores facilidades y diseños más compactos, pero con precios de alquiler que compiten con viviendas tradicionales de mayor tamaño.
Como parte de la serie de trabajos de N Digital sobre el incremento sostenido de los alquileres en República Dominicana, arquitectos e ingenieros analizaron las causas y consecuencias de este fenómeno, que impacta principalmente a quienes buscan adquirir o rentar una vivienda en los principales centros urbanos.
Los especialistas coinciden en que la reducción de los espacios responde a una combinación de factores, entre ellos el aumento del costo del metro cuadrado de construcción, el valor del suelo, la demanda del mercado y la necesidad de los desarrolladores de mantener precios competitivos.
Sin embargo, advierten que esta tendencia debe mantener un equilibrio para evitar que la búsqueda de rentabilidad afecte la funcionalidad, el confort y la calidad de vida de los residentes.
El costo de construcción impulsa apartamentos más compactos
El arquitecto Edgar Martínez explicó que la reducción de los espacios en los apartamentos está directamente relacionada con el incremento del costo del metro cuadrado de construcción, un factor que impacta el precio final de las propiedades.
Martínez indicó que al costo constructivo se agregan otros elementos que influyen en el valor de una vivienda, como la ubicación, las amenidades y las características que el mercado inmobiliario considera atractivas.
“En mi opinión, la reducción de los espacios en los apartamentos responde, en gran medida, al incremento del costo del metro cuadrado de construcción. Ese costo influye directamente en el precio de venta de la propiedad, al que también se suman factores como la ubicación, las amenidades y otros atributos que el mercado valora”, sostuvo.
El especialista señaló que, ante esta realidad, muchos desarrolladores han optado por redistribuir los espacios interiores de las viviendas, sacrificando principalmente áreas privadas como los dormitorios, para dar mayor protagonismo a otras zonas del apartamento.
“Muchos desarrolladores han optado por redistribuir los espacios interiores, sacrificando principalmente las áreas de descanso de los apartamentos, como los dormitorios, para dar mayor protagonismo a otras áreas”, explicó.
Martínez destacó que una parte importante del mercado inmobiliario está dirigida a la clase media, cuya capacidad de compra se concentra, en gran medida, entre los US$150,000 y US$300,000.
A su juicio, en los principales centros urbanos ese rango de inversión limita el metraje que puede ofrecerse, debido al costo del suelo y de la construcción.
“Los desarrolladores se ven obligados a optimizar y, en muchos casos, reducir los espacios para mantener las unidades dentro de un precio accesible para ese segmento del mercado. Es una decisión que responde a criterios de mercado y rentabilidad”, afirmó.
No obstante, consideró que esta tendencia debe mantener un balance para evitar afectar aspectos esenciales de la vivienda.
“Debe mantenerse un equilibrio para no comprometer la funcionalidad, el confort y la calidad de vida de quienes habitarán la vivienda”, concluyó.
Menos metros cuadrados, mismos precios de alquiler
El ingeniero civil Teodoro Tejada sostiene que, además del comportamiento del sector construcción, existe un problema relacionado con la falta de regulación del mercado de alquileres.
“En materia de alquileres no existe ningún tipo de control. Ni siquiera la Ley de Alquileres se hace cumplir. Cada propietario fija el precio que entiende y eso ha generado un verdadero desorden en el mercado”, afirmó.
Tejada explicó que ha conocido casos donde apartamentos ubicados en un mismo proyecto residencial han aumentado significativamente su precio en períodos cortos.
Citó como ejemplo viviendas en la prolongación Independencia, donde un apartamento que era alquilado por RD$30,000 mensuales posteriormente fue colocado en RD$40,000.
Aseguró que esta situación también se refleja en los nuevos proyectos, donde predominan unidades de una y dos habitaciones que terminan alquilándose a precios similares a apartamentos de mayor tamaño.
“Hoy en día, la mayoría de los proyectos que salen al mercado son de una habitación porque resultan más económicos para el comprador. Sin embargo, esos apartamentos terminan alquilándose prácticamente al mismo precio que uno de tres habitaciones”, explicó.
Ventilación y funcionalidad, los retos del nuevo diseño
La arquitecta Nancy Rodríguez considera que el problema no es únicamente la reducción del tamaño, sino la pérdida de condiciones básicas de habitabilidad.
“Cada vez los apartamentos se construyen más pequeños. Pero el problema no es solo el tamaño, sino también la falta de ventilación. Hoy se alquilan al mismo precio, o incluso más caros, que los diseños de años anteriores”, señaló.
Rodríguez indicó que también existe una reducción en los espacios destinados a estacionamientos y una distribución interior que dificulta el aprovechamiento adecuado de las viviendas.
“Cuando las personas reciben el apartamento se dan cuenta de que, por su reducido tamaño, resulta muy difícil amueblarlo. En algunos casos, la cama debe colocarse pegada a la pared porque simplemente no hay espacio suficiente para una distribución funcional”, expresó.
También cuestionó las condiciones de algunas habitaciones de servicio en proyectos recientes, donde, según explicó, se han construido espacios sin ventilación adecuada ni facilidades básicas.
Un mercado que busca rentabilidad sin perder calidad
Aunque los especialistas reconocen que la reducción de espacios responde a una realidad económica del sector, coinciden en que el desafío está en encontrar un punto medio entre la eficiencia del diseño, la rentabilidad inmobiliaria y las condiciones adecuadas de habitabilidad.
El crecimiento del costo de construcción y del valor del suelo continuará presionando a los desarrolladores a crear soluciones más compactas; sin embargo, arquitectos e ingenieros advierten que las viviendas deben responder no solo a criterios comerciales, sino también a las necesidades de quienes las ocuparán.
Mientras los alquileres mantienen una tendencia ascendente, la discusión sobre el tamaño, la calidad y el precio de las viviendas vuelve a colocar sobre la mesa los retos que enfrenta la clase media dominicana para acceder a espacios adecuados en los principales centros urbanos.